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MessagePosté: Mer 28 Mai 2014 12:20 
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Inscription: Mer 28 Mai 2014 10:45
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Bonjour à tous

J'aimerais recevoir vos conseils et observations sur les plans juridique, fiscal et comptable à propos du scénario suivant :

- Je viens de créer une SASU domiciliée chez moi (je suis propriétaire)

- Je dispose d'un local attenant à mon habitation (concrètement un garage) que je souhaite transformer en bureaux pour ma société, d'une part pour y travailler plus au calme que dans la maison (bruit des enfants le mercredi :o ) et d'autre part pour être prêt à recevoir mon premier salarié si, touchons du bois, mon affaire décolle.

- Un bail professionnel signé entre moi-même et la société semble correspondre parfaitement : le local est destiné à l'usage professionnel uniquement, pas de réception de clientèle, pas d'usage d'habitation (entrée séparée).

- Là où ça se complique c'est que le local n'est pas utilisable en l'état. Il y a tout à faire en commençant par rénover la toiture, faire l'isolation, la plomberie, l'électricité etc... Je sais que le bail peut spécifier que tous les travaux y compris le gros oeuvre incombent au locataire (vous confirmez ?). Mais par exemple : est-il possible de louer sans état des lieux, sans diagnostic énergétique ?

- Les travaux seront amortis en immobilisation n'est-ce pas ? Que se passe t-il comptablement sur la durée ? Le but est bien sûr de s'installer pour longtemps mais que se passe t-il si la société doit déménager pour une raison X ? En tant que propriétaire, serai-je tenu de lui rembourser ou racheter une partie des travaux ?

- Idem côté impôts : y a t-il un délai à partir duquel le fisc ne pourra pas m'accuser d'avoir réalisé des travaux sans supporter de TVA ?

Soyons clairs : il ne s'agit pas d'un montage bidon, le but est vraiment d'installer la société pour longtemps dans ce local, car cela correspond au choix de vie que j'ai fait. En tant que propriétaire j'assumerai un impôt foncier qui contrebalancera les déductions de charges côté société. Mon objectif est de bien envisager tous les écueils pour établir ce bail dans les meilleures conditions.

Merci d'avance pour vos suggestions.


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MessagePosté: Mer 28 Mai 2014 14:03 
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Inscription: Sam 15 Oct 2011 14:28
Messages: 2925
Localisation: Lille
Bonjour,

Voici mon avis sur ce que vous envisagez de faire mais je tiens à souligner le fait que je ne suis pas spécialisé sur ce point. Un avocat d'affaires sera beaucoup plus compétent pour se positionner sur la question.

Votre montage est risqué en cas de contrôle même si le bail prévoit que ces travaux sont à la charge du locataire. Ce n'est pas dans l'intérêt de votre entreprise de les supporter, si ce n'est pour récupérer la TVA et générer de la charge... Ce montage serait plus sécurisé si le local est racheté par la SASU. Le fisc peut vous contrôler sur la TVA jusqu'à la fin de la 3e année suivant celle au cours de laquelle la taxe est devenue exigible.

Cette répartition des travaux doit être prévue par une clause du bail qui précisera :

- la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter,
- la manière dont leur montant est imputable sur le loyer et la durée de cette imputation,
- et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.

Ces travaux seront effectivement immobilisés et amortis. Il est à mon avis raisonnable de prévoir une durée d'amortissement similaire à la durée du bail professionnel.

_________________
Pierre FACON - Webmaster du forum
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MessagePosté: Mer 28 Mai 2014 14:08 
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Inscription: Mer 28 Mai 2014 10:45
Messages: 4
Merci beaucoup pour votre réponse, et vos conseils de prudence.

Je vais continuer à creuser la question auprès d'un avocat.


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MessagePosté: Mer 28 Mai 2014 14:12 
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Inscription: Sam 15 Oct 2011 14:28
Messages: 2925
Localisation: Lille
Lorsque vous aurez une réponse de l'avocat, je pense que la réponse pourrait intéresser bon nombre d'entre nous.

N'hésitez donc pas à nous tenir informé :)

Bonne fin de journée,

_________________
Pierre FACON - Webmaster du forum
Responsable du site Le Coin des Entrepreneurs - Co-gérant de F.C.I.C Média


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MessagePosté: Mar 22 Juil 2014 18:14 
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Inscription: Mer 28 Mai 2014 10:45
Messages: 4
Bonjour,

Je reviens comme promis vous faire part du verdict de mon avocat concernant ce dossier : No Go !

Il m'a fortement déconseillé de faire effectuer les travaux par l'entreprise, qui n'y a intrinsèquement aucun intérêt.

Le local doit être livré dans un état d'usage, libre ensuite à l'entreprise de faire des travaux de décoration ou propres à son activité. En tant que bailleur, je ne récupère pas de TVA (mais elle est moins lourde), et je ne peux inclure non plus le montant de ces travaux "de création" dans mes charges foncières.

Comme ce n'est pas tant le montage fiscal que les capacités de trésorerie de l'entreprise qui m'avaient motivé au départ, j'ai signé un bail avec l'entreprise (c-à-d avec moi même :lol: ) que j'ai présenté à ma banque (qui est la même privé/pro) et qui m'a accordé sans difficulté un prêt pour le financement des travaux. J'ai pris un prêt conso pour plus de souplesse, mais dans le cadre d'un prêt travaux, j'aurais pu intégrer les intérêts d'emprunt dans mes charges.

Le bail comporte un avenant définissant la jouissance d'un local de substitution (chez moi) en attendant la disponibilité du local final, à un prix moindre. Ainsi pas de modification de bail à la fin des travaux.

Comme par ailleurs j'ai un déficit foncier reportable depuis plusieurs années pour un autre bien, l'opération est de toutes façons intéressante, au moins pendant quelques années, et j'ai pu démarrer le chantier de travaux.

En espérant que cette info pourra servir à d'autres

Cordialement


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